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社區管理與物業管理的區別

發表日期:2021-11-27   作者來源:admin   瀏覽:101   
社區管理與物業管理的區別
隨著我國住房制度改革的逐漸深入,規模不等、風格各異的住宅小區如雨后春筍般在全國各地拔地而起。20世紀80年代,現代物業管理適時地從我國香港傳入深圳后,迅即在我國大陸得以蓬勃發展。因其廣闊而燦爛的發展前景,物業管理被人們視作現代城市的朝陽產業。社區管理與物業管理一樣,都是近年來隨著城市發展出現的新生事物,由于這兩項內容都與人民生活密切相關,因而倍受關注。然而,這兩種管理在許多方面都存在著一定的區別。下面,我就來談談社區管理與物業管理在管理主體上的區別。
一、 物業管理的主體
物業管理的主體有三個,分別是業主大會與業主委員會、物業管理公司和開發建設單位。
1、業主大會與業主委員會
業主大會是物業管理區域內全體業主物業管理權益的集體意志的體現者,其法律定位是公共物業責任人,應承擔對公共物業管理、維護、監控的民事責任以及聘請物業管理公司的合同責任。
在日常運作中,業主大會通過其成員和物業管理公司推薦業主委員會成員,并監督其履職情況;政府及執法部門通過業主大會成員、業主委員會、物業管理公司監督業主大會的運作情況,必要時,可根據上述主體的意見決定是否干涉或剝奪業主大會的某些職能。這是物業管理本身屬性所決定的。
2、物業管理公司
物業管理公司是公共物業服務人,其職責由法律法規規定,其服務方式、內容。標準及報酬由物業管理合同約定。物業管理公司除作為企業法人所享有規定的權利及承擔義務外,作為物業管理這一特殊法律關系和服務事項的主體,還具備相應的法律地位,如:有權對物業及環境、公共秩序進行維護及監控,有權收取相關費用并獲得利潤(或傭金),有權獲得公共物業服務費以外的經營收益,有權拒絕法律、法規規定以外的經費攤派或業務攤派,有義務提供規定的服務并接受監督,負有協助監督業主大會及業主委員會的運作的權利及義務,有權請求政府或執法部門干涉業主大會或業主委員會的行為。
物業管理公司對其管理服務范圍內的業主或使用人無處罰權,但可以根據合同。公約等契約約定,要求對方服從其管理并承擔相應的民事責任。
3、開發建設單位
開發建設單位集開發建設人、前期管理責任人。產權人、質量責任人為一體,在物業管理”關系中的地位非常重要。但目前絕大多數開發建設單位的表現與自己的身份和責任是不相符的,不合格的。開發建設單位在改革開放以來,對我國城鎮建設做出了不可磨滅的貢獻,但在物業管理階段所顯露出來的,則更多的是暴利、不負責任和制造麻煩。在立法和執法中應對開發建設單位予以高度重視。對目前開發建設單位缺乏物業管理投入而又獲取高額回報的不正常市場現象,應當利用法律政策等杠桿進行合理調整。業主和物業管理公司在與開發建設單位之間,前者是弱小權力群體,在權利、責任方面,應當給予適當傾斜。
二、社區的管理主體
社區,作為一定的地緣群體和區域社會,是社會賴以存在和發展的基礎。隨著市場經濟體制改革的深化、職業結構的變化和社會管理體制的轉軌,社區治理方式也正發生變化,即從主要依靠單位治理到主要依靠社區治理的轉變,社區在制度、功能、管理人員素質、管理和服務的方式等方面都會發生較大的變化。
傳統的社區管理的主體是街道辦事處和居民委員會。
街道辦事處:街道辦事處的性質就是市轄區政府、不設區的市政府的派出機關。其權力是由區、市政府授予的,街道必須向區、市政府負責。其職責一是加強城市居民工作;二是密切政府與居民的聯系。但隨著社會的發展,在過去十多年中街道已從法律規定的單一民政型的派出機構變成了綜合性、社會性、幾乎涵蓋了一級政府的所有行政管理職能的管理層次,它的職責包括了居民、民政、司法、治安、交通、防火安全、市容、衛生、綠化、環保、人防、計劃生育、勞動管理、文教、集體經濟、第三產業、市場管理、社區服務等區域性、社會性和綜合性的工作。
居民委員會:在相當長的時間內,在我國城市社區中真正具有一定作用和地位的居民自治組織只有居民委員會。居委會是由社區居民通過民主選舉的方式產生,以為社區居民提供服務并維護本居民區全體居民的利益為主要職責的社區組織。
在社會的發展過程中,傳統的城市社區管理體制模式已經受到很大的沖擊,要求管理模式變革的力量也正在膨脹。
業主委員會此類組織的出現是管理主體最大的變化。業主委員會是建立在房屋產權私有基礎上的物業區域內業主自治性組織。業委會的興起則對僵化的城市基層社區管理模式形成了很大沖擊。業委會是個新生事物,“業主自治”是一次實實在在的制度創新。在此制度創新中,既有誘致性因素,也有強制性成分。隨著住房逐步商品化,全體社區居民都將逐漸成為業主,從而為業主自治提供強大的群眾基礎。業主自治和居民自治一樣為城市社區民主建設提供了良好的初始制度條件。
個人對自治的需要是推動社會領域改革的最根本的也是最持久的動力。業主委員會的興起為推動基層民主建設提供了重要的組織載體。實際上,業委會在建立之初就在維護居民利益、推動社區自治方面發揮了重要作用,為維護業主和居民的利益同街道以及其它政府部門據理力爭。業主委員會之所以能夠在興起之初就能夠獲得很多居民的支持,就在于其能夠代表業主解決許多與改善生活環境、提高生活質量有關的問題,集中體現了社區居民的利益傾向。還有一個重要的原因就是,業委會自成立伊始,就跟基層政府機構基本上沒有什么瓜葛,因而可以完全擺脫其干擾而真正代表業主和居民的利益,并為社區民眾提供交往網絡和溝通媒介,隨著城市住房私有化比率的提高,業主委員會將在社區自理和自治上發揮越來越大的作用。
社區居民委員會、業主委員會和物業管理公司是社區管理的主體。它們分別承擔不同的職責,共同為社區居民服務,俗稱社區的“三駕馬車”。
雖然物業管理與社區管理的管理主體上存在著一定的區別,但這兩種管理的共同目的都是促進城市建設的和諧發展。
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